实战总结:文旅项目的脱困之路
来源:常见问题    发布时间:2024-09-11 07:47:52

  文旅市场看上去一片火爆,爆款网红此起彼伏,但实际上,随着房地产的比重逐渐降低,文旅项目面临着不少的问题,今天蓝裕文化旅游规划设计院就带大家一起去探寻新的出路。

  1、大部分项目赚钱依然靠卖房。大量的项目还在前期规划和开发阶段,还没有贡献很能打的运营模式案例。而已经运营的项目,目前能算过账的,都还是靠卖房和门票,运营对收入的贡献非常有限,很多项目甚至在后期运营阶段要持续烧钱。

  2、资金和规划缺一不可,要求太高。文旅项目投资周期长,8-10年的时间对能力的要求很高。而且有钱还远远不足,文旅项目高度依赖规划、配套和资源,要专业而且经验比较丰富的运营团队来经营和操盘。

  3、全国大范围限购,影响项目现金流。作为中长周期的项目,很多文旅项目都要靠现金流住宅解决资金问题。而目前大多数在售的文旅项目,并不是作为旅居地产在销售,而是本地刚需在消化。尤其是一些住宅项目,由于全国大范围的限购政策,客群严格限制,也造成项目处境十分被动。

  文旅项目,看上去很美,地价低,旅业前景好,但实际上靠资源+地产的模式,目前同质化程度已经太高,想要脱颖而出,还是要靠创新。

  1、着力推进理念融合,思想是行动的先导。要把理念观念融合放在首要位置,从思想深处、从根子上打牢文化和旅游融合发展的基础,推动文化和旅游深融合、真融合。一是要树立以文促旅的理念。二是要树立以旅彰文的理念。三是要树立和合共生的理念。

  2、着力推进职能融合。原文化部门和原旅游部门各有各的职能、各有各的业务,机构合并、人员整合只是开始,重头戏还是职能融合到位。一是要编制好落实好“三定”规定。二是要加强顶层设计,规划好方向和目标。三是要整合好已有工作抓手。加强文化和旅游领域政策、法规、规划、标准的清理、对接、修订等工作,确保相互兼容、不留空白、不余死角。

  3、着力推进产业融合。要积极寻找文化和旅游产业链条各环节的对接点,发挥各自优势、形成新增长点。一是促进业态融合。实施“文化+”“旅游+”战略,推动文化、旅游及相关产业融合发展,不断培育新业态。二是促进产品融合。加大文化资源和旅游资源普查、梳理、挖掘力度,以文化创意为依托,推动更多资源转化为旅游服务产品。推出一批具有文化内涵的旅游商品。建立一批文化主题鲜明、文化要素完善的特色旅游目的地。三是持续释放大众文化和旅游需求。建立促进文化和旅游消费的长效机制,顺应居民消费升级趋势,积极培育网络消费、定制消费、体验消费、智能消费、时尚消费等消费新热点,完善行业标准体系、服务的品质评价体系和消费反馈处理体系。

  4、着力推进市场融合。统一有序、供给有效、富有活力的市场是文化和旅游融合发展的重要基础。一是促进市场主体融合。二是促进市场监管融合。三是全力推动文化市场综合执法队伍整合组建。要深入推动《关于进一步深化文化市场综合执法改革的意见》《关于深化文化市场综合行政执法改革的指导意见》贯彻落实,抓紧建立文化和旅游市场执法改革制度框架,按照中央确定的时间表、任务书推动执法队伍整合到位。

  5、着力推进服务融合。协同推进公共文化服务和旅游公共服务、为居民服务和为游客服务,发挥好综合效益,深化文化和旅游融合发展的重要内容。一是要统筹公共服务设施建设管理。探索建设、改造一批文化和旅游综合服务设施,推动公共文化设施和旅游景区的厕所同标准规划、建设、管理。二是统筹公共服务机构功能设置。在旅游公共服务设施修建、改造中,增加文化内涵、彰显地方特色。利用公共文化机构平台,加大文明旅游宣传力度、三是统筹公共服务资源配置。推动公共服务进旅游景区、旅游度假区。构建主客共享的文化和旅游新空间。在游客聚集区积极引入影院、剧场、书店等文化设施。统筹实施一批文化和旅游服务惠民项目。

  6、着力推进对外和对港澳台交流融合。文化和旅游都是推动文明交流互鉴、传播先进文化、增进人民友谊的桥梁,是讲好中国故事、传播好中国声音的重要渠道。文化和旅游融合发展必须在交流融合方面下大力气、作大文章。

  文化和旅游部发布的《关于提升假日及高峰期旅游供给品质的指导意见》,着力开发11个旅游新业态:包括文化体验游、乡村民宿游、休闲度假游、生态和谐游、城市购物游、工业遗产游、研学知识游、红色教育游、康养体育游、邮轮游艇游、自驾车房车游等。

  一是生态的需求。是指现代人类经济活动中社会经济系统对自然ECO的生态环境资源的需要,即对生存环境、后代利益、地球生态利益的关注,也就是“再吃”—吃新鲜空气,“再行”—行走在人与自然的和谐之中,要达到人类高层次的享受,必须从以下几个方面做起:

  2)格外的重视生态环境保护,把保护环境,保护生态,实现可持续发展,作为一项长期战略,转变发展方式,调整产业体系和发展循环经济,加强教育宣传、培育、环境、生态保护自克性;加大生态环境保护的执法监管力度。

  3)格外的重视清新空气质量,改善人类生态环境,空气污染是影响健康的一个主要因素。

  二是文化的需求。我们大家都认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征,要满足文化的需要,项目要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

  三是健康的需要。现代人的健康观是整体健康,世界卫生组织提出“健康不仅是躯体没有疾病,还要具备心理健康、社会适应良好和有道德”。因此,现代人的健康内容有:躯体健康、心理健康、心灵健康、社会健康、智力健康、道德健康、环境健康等。

  在乡村振兴战略背景下,“田园综合体”于2017年被写入中央一号文件,全国各地兴起田园综合体建设热潮。乡村“农业+旅游”开始成为文旅产业增长的新战场。在莫干溪谷项目,融创东南将与日本农业主题公园之父、日本六次产业化创始人、mokumoku 农场创始人木村修合作,打造mokumoku模式的第一个海外版主题农场项目。

  所谓六次产业,就是在农业中创造六次产业,除了传统农业,还有农产品的品牌化、向消费者直销、经营餐厅、提供住宿、发展农业观光等。实际上就是把农业、服务、旅游、贸易、工业生产全部整合到一起。还原成画面就是,养猪、做香肠、小猪餐厅、小猪表演全部在一个小镇里搞定,游客来这里,能看、能养、能吃、能玩,创建全新的消费场景和体验,让美丽乡村回得去,让都市生活留得住。

  这种模式,和目前政府提倡的乡村振兴战略,可结合度相当高。不仅与自然共生共处、与村民共融共创、与政府共建共营。

  文旅项目,很大程度上,还是要依赖政府的支持。例如,上海的恒大海上威尼斯,和启东政府达成共识,凡是购房者政府免除上海业主10年的过桥费,上海客户全部可以办理首套房贷款,不限购。

  这些政府支持,能够大大减小客户购房的抗性,也能给项目的成败起到决定性的作用。恒大海上威尼斯,2016年的销售面积为112万平方米,同比增长249%,一万四千套房一年内时间售馨,平均每月销量超过千套,成交量惊人。

  文旅项目,社群是重点。社群也是营销很重要的发力点,所以社群先行,也是文旅小镇应该借鉴的营销思路。

  例如现在一些项目,在项目初期就慢慢的开始探索社群营销。被称为文旅地产第一神盘的聚龙小镇就是这样的思路,已经在很多文旅小镇项目上,都被证明很有效。从触发、沟通、引导,让邻里之间发生温暖的联系,逐步将小镇融合为具有相同兴趣爱好的情感共同体,自然地会形成更大的聚集效应。

  蓝裕文化主题开发设计院认为,旅游项目的成败依然取决于IP,而要让IP发挥优势,就得结合项目所在地、融合有关政策、针对主要客户群做到合理布局,这样才可能摆脱困境,获得成功。



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