我2010年开端步入文旅地产职业，摸爬滚打了12年时刻，在4家公司完好的操盘4个文旅特征小镇，别的参加管理过20多个文旅地产项目，调查学习了国内外不少于100个同类型项目。从项目全体策划，全盘（资金/出售）方案，规划规划，建造，招商，运营，商场营销等每一个进程都有深入的领会。

  刚入这一行时，我也是怀着满腔热血，呼应国家召唤，积极地投入到文旅大开发中。榜首家公司也的确想做几个文旅职业的标杆项目，而不是后来一窝蜂的那种房地产项目。我在这公司待了8年时刻，把一个小镇项目从概念变成了实际，要不是后边管理层呈现了问题，项目无法持续开发下去，我必定会在那个项目干到退休。

  后边3家单位，一个比一个奇葩，归纳起来便是挂文旅的羊头，卖住所的狗肉，谁买谁受骗。为什么？

  榜首，国内最优质的文明旅行资源全在各地政府手里，而开发商拿到的所谓文旅项目，资源都不是很好，最好的条件也便是傍大款（周边有5A景区），其他都姿色平平，想要成功得化大资金，比方迪斯尼乐土能够在一片荒地上建起来，不过那也得背靠着大城市，才有客源。所以，资源平平，舍不得投入开发，运营就只能范范了。

  第二，高周转为主的开发商不具备文旅项目的打造才能，他们也压根儿不想投入资金和精力去建造文旅内容，只吃肉不啃骨头的主儿，所以大部分文旅项目，住所都卖光了，文旅运营部分却永久停留在概念阶段，最多给建一些底子的商业和酒店，那也是政府以不批住所用地威逼利诱出来的。

  第三，文旅项目借款难，上面说开发商只吃肉不啃骨头，也不能全怪他们，是我们国内的长时间资金商场也不认可文旅部分的出资，他们底子看不上做运营绵长而少得不幸的收入，做住所开发贷多好，省时省力，当年成绩完结自己腰包鼓鼓。

  第五，招商难，运营亏本，甭说遇到疫情，即便在一般的情况下，文旅项目的淡旺季显着的特色，导致了商家都不肯进驻，进驻后旺季来不及做，冷季天天白板，旺季的收入无法平衡冷季的亏本，最终只能黯然离场。

  第六，人们的避寒需求多，消暑需求少，这也不难解说为什么仅有的少量几个亚热带景区成为休假热门，催生了三亚的东北避寒休假现象。所以，北方的文旅项目是LJ中的战斗机，别提阿那亚，那是偶然性事情，为什么周围项目照样不可？

  后边的原因还有许多，不展开了：项目偏远，运营人才少，难招难留，项目运营质量就不会高；外地客多，本地客少，出资成分多，休假成分少，导致了项目的常住人口少，恶性循环，更没有人气；

  假如你买了文旅项目的住所面临着比城市慢几倍的增值速度，买了商铺、康养、产权酒店就当休假、养老去住住了，别考虑增值、转让和赚钱了。

  仅仅你或许面临着一年空关350天，只住15天，去了也找不到清洁工清扫，找不到维修工修补家电的为难。早知如此，出点钱自己住酒店它不香吗？想住哪就住哪，不像你买了云南的房，年年去云南，确保你3次就腻了，由于旅行本质上便是一次性消费，重复底子无意义。

  有人说，红树L，雅J乐，荣S搞得交流休假换住系统也不错啊！我只能说，你今日看到的，无非是另一种营销活动算了，等他卖完房，你再看看还在不在了？由于这些运营行为的内部帐都是严峻亏本的，由各项目营销费用列支。

  我们一直记住，一切运营行为都是围绕着本钱，而本钱是逐利的，你便是他追逐的利益。